高端住宅限售造“假摔” 楼市调控需切实措施
2012-9-27 来源：南方都市报
9月24日，广州市国土房管局通过其官方微博证实，拟对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，控制预售房源和推出节奏，以调控全市房价。25日，21世纪经济报道的记者从广州多个开发商及代理机构人士处确认，上述限售已经通知到企业和项目。涉及公司包括合景泰富、新世界、新鸿基、越秀、珠江、长实等，涉及珠江新城、大学城、金沙洲等区域至少20个项目。
广州市国土房管局对“限售”给出的理由是，最近珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，推动了全市均价异常上涨，误导市民对市场的判断。高端豪宅的价格上涨的确会拉高全市均价，但是否会误导市民却值得商榷，广州在售豪宅项目包括颐德公馆、凯旋新世界、天汇、合景睿峰、星汇云锦等，单价在3万-10万/平方米，以凯旋新世界为例，均价为7.5万/平方米，这绝不是普通市民承受得起的价格，其目标消费者也并不是普通市民，因此，误导一说，有点站不住脚。
在限购令推出之初，就明确提出了房地产调控的目标是打击楼市投机炒作，今年初又反复强调要在保护刚性需求的基础上进行调控。依照这个原则，广州市政府曾在今年初提出过差别化限购作为本年度的调控思路，当时的焦点正是放开市区豪宅限购，之所以引发争议主要是因为对“豪宅”的限定为144平方米以上的住宅，这个标准很可能会打击到有改善住房需求的普通市民。而此次限售的是普遍认为可放开限购的高端住宅，这与房地产调控目标并不相符，因其并不在普通市民的消费水平之内，难称保护刚需，更大的作用是降低“纸面价格”拉低城市均价，对普通房型的价格很难产生显著影响。
广州并不是第一个限售的城市也不是唯一的，很多城市都积累了不少限售经验，只是广州将这种早已存在却一直隐蔽的行为公开化而已。早在2009年年中，北京市便对售价3万元以上的高端住宅暂停预售证发放；今年6月份，北京楼市回暖，高端住宅集中入市，北京再次控制预售证发放，一大型央企开发商的消息指，单价5万以上均不获发证。
既然高端住宅限售只能降低“纸面房价”，无法真正达到房地产调控的目的，为何各地方政府仍乐此不疲？因为只降低“纸面房价”，或许才能达到地方政府利益最大化的效果。一方面，中央态度明确，多次表示坚持楼市调控不放松，近日住建部更表示要对造成房价过快上涨的地区实行问责，而拉低本市平均房价正是完成中央死任务的基本要求。另一方面，土地财政占去地方政府收入的绝大部分，土地市场的冷热又与房地产市场息息相关，当前状况下，地方政府与开发商可以算作某种程度上的利益共同体，地方政府自然不希望房价大幅下降而影响开发商拿地的热情，所以一直以来各地轮番上演以变相放宽限购对调控底线的试探。这种情况下，高端住宅限售既可以拉低均价人为造出好看的数据让地方政府交上一份令中央满意的调控答卷，又可以最小程度地损害开发商利益从而维持其拿地热情，真可谓“两全其美”。
房地产市场自今年3月以来成交量持续上升，红五月、红六月之后，本是淡季的七八月摇身变作“金七银八”，作为传统旺季的九十月，调控压力更大。尤其十一黄金周即将到来，作为房地产行业冲业绩的最佳时段，的确需要加强警惕。但地方政府若仅实行高端住宅限售，更多的只是以数字游戏制造一次可能的房价“假摔”，惟有施行更切实的调控措施，才有可能真正达到楼市调控的最终目标。长期而言，破除土地财政，斩断地方政府与开发商的利益联系，改变以政府主导投资为提振经济主要措施，方能从根源上断绝房价疯涨。
【广东省省情调查研究中心】
广州市国土房管局对“限售”给出的理由是，最近珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，推动了全市均价异常上涨，误导市民对市场的判断。高端豪宅的价格上涨的确会拉高全市均价，但是否会误导市民却值得商榷，广州在售豪宅项目包括颐德公馆、凯旋新世界、天汇、合景睿峰、星汇云锦等，单价在3万-10万/平方米，以凯旋新世界为例，均价为7.5万/平方米，这绝不是普通市民承受得起的价格，其目标消费者也并不是普通市民，因此，误导一说，有点站不住脚。
在限购令推出之初，就明确提出了房地产调控的目标是打击楼市投机炒作，今年初又反复强调要在保护刚性需求的基础上进行调控。依照这个原则，广州市政府曾在今年初提出过差别化限购作为本年度的调控思路，当时的焦点正是放开市区豪宅限购，之所以引发争议主要是因为对“豪宅”的限定为144平方米以上的住宅，这个标准很可能会打击到有改善住房需求的普通市民。而此次限售的是普遍认为可放开限购的高端住宅，这与房地产调控目标并不相符，因其并不在普通市民的消费水平之内，难称保护刚需，更大的作用是降低“纸面价格”拉低城市均价，对普通房型的价格很难产生显著影响。
广州并不是第一个限售的城市也不是唯一的，很多城市都积累了不少限售经验，只是广州将这种早已存在却一直隐蔽的行为公开化而已。早在2009年年中，北京市便对售价3万元以上的高端住宅暂停预售证发放；今年6月份，北京楼市回暖，高端住宅集中入市，北京再次控制预售证发放，一大型央企开发商的消息指，单价5万以上均不获发证。
既然高端住宅限售只能降低“纸面房价”，无法真正达到房地产调控的目的，为何各地方政府仍乐此不疲？因为只降低“纸面房价”，或许才能达到地方政府利益最大化的效果。一方面，中央态度明确，多次表示坚持楼市调控不放松，近日住建部更表示要对造成房价过快上涨的地区实行问责，而拉低本市平均房价正是完成中央死任务的基本要求。另一方面，土地财政占去地方政府收入的绝大部分，土地市场的冷热又与房地产市场息息相关，当前状况下，地方政府与开发商可以算作某种程度上的利益共同体，地方政府自然不希望房价大幅下降而影响开发商拿地的热情，所以一直以来各地轮番上演以变相放宽限购对调控底线的试探。这种情况下，高端住宅限售既可以拉低均价人为造出好看的数据让地方政府交上一份令中央满意的调控答卷，又可以最小程度地损害开发商利益从而维持其拿地热情，真可谓“两全其美”。
房地产市场自今年3月以来成交量持续上升，红五月、红六月之后，本是淡季的七八月摇身变作“金七银八”，作为传统旺季的九十月，调控压力更大。尤其十一黄金周即将到来，作为房地产行业冲业绩的最佳时段，的确需要加强警惕。但地方政府若仅实行高端住宅限售，更多的只是以数字游戏制造一次可能的房价“假摔”，惟有施行更切实的调控措施，才有可能真正达到楼市调控的最终目标。长期而言，破除土地财政，斩断地方政府与开发商的利益联系，改变以政府主导投资为提振经济主要措施，方能从根源上断绝房价疯涨。
【广东省省情调查研究中心】