我国在1998年全面实施住房商品化改革，以此时间节点计算，当年的这批商品房楼龄已达26年以上，不少已出现墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，严重影响安全。2007年，我国制定发布《住宅专项维修资金管理办法》，目前存量住宅的维修主要依靠这项被称为“大修基金”的资金。然而，住宅专项维修资金“使用难”的问题长期存在，难以满足日渐增加的住宅日常维护和大规模维修的要求。近年，国务院办公厅发布了《全国自建房安全专项整治工作方案》，住房和城乡建设部等15个部门联合发布了《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，进一步建立健全房屋安全管理体系的步伐加快。

　　据相关数据统计显示，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中，建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后，全国将有近80%的建成房屋将进入“中老年”阶段，进一步研究和完善房屋全生命周期管理维护机制迫在眉睫。

　　住建部近年提出，要研究探索房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度。今年8月下旬，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部相关负责人明确表示，要通过建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

　　目前，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡，共22个城市已被纳入上述三项制度试点，探索完善房屋“养老”制度。

　　住建部也已出台《关于全面开展城市体检工作的指导意见》等政策，要求从住房、小区（社区）、街区、城区（城市）入手，对城市进行全方位的精细化体检。从今年起，将在地级及以上城市全面开展城市体检。

住宅专项维修资金使用有困难

　　专家指出，房屋定期体检，是落实房屋全生命周期管理的制度基础；房屋养老金，为落实房屋全生命周期管理提供资金保障；房屋安全保险，系落实房屋全生命周期管理的配套支撑。这三项制度相互关联，互为衔接，共同构筑起房屋全生命周期的安全基石。

　　对房屋进行全生命周期管理，没钱万万不行。当年我国建立住宅专项维修资金制度，目的就是要保障房屋“养老”有专项款。然而，在实际操作中，住宅专项维修资金提取门槛高、使用困难、规模不足、居民续缴积极性不高等问题，导致相关机制难以充分发挥作用。

　　楼龄较长的住宅因缺乏资金更换老旧公共设施导致发生安全问题的报道，近年时常见诸报端。例如，电梯故障是常见需要动用专项维修资金的情况，但有业主表示，因动用维修资金就需要业主召开大会投票，耗时较长，程序烦琐，而电梯更换需要快速使用大笔资金，因此业主们没时间等投票，只能先垫付资金。虽然物业公司后来补办了专项维修资金的申请手续，陆续向出资的业主居民退还费用，但整个过程用了将近两年的时间。

　　提取使用住宅专项维修资金有“双2/3”规定，即“列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”，这导致使用维修资金一般要组织召开全体业主大会，对于较大规模的小区，要把数千名业主召集起来开会不是一件容易的事情。且因小区自治机制不完善，业主意见难以统一，整个过程中容易起纠纷，拖慢提取使用的时间。

　　上海市房地产科学研究院的一份报告指出，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余均超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都、深圳分别只有4%、5%左右，大量资金沉淀，未能有效利用。一边是大量维修资金“睡大觉”，一边是住宅需要大修大补而不得，无法及时使用，形成矛盾。

　　同时，多数地方的首期住宅专项维修资金交费标准多年未变，导致资金规模不大，在现行物价水平条件下，难以满足对楼栋进行大规模维修的需要。例如，上海市商品房首期维修资金交纳标准自2000年使用至今未变；北京市商品住宅的最高交纳标准为每平方米200元，自2009年以来未调整过；广州市2008年以来执行的标准是无电梯物业77元/平方米、有电梯物业105元/平方米。

　　当专项维修资金账户余额低于首期维修金30%时，按规定要向居民进行维修金续缴，这也是一项艰难的任务。居民的顾虑多数包括“以前的维修资金花哪了”“我交了钱别人不交怎么办”“交钱后怎么确保资金被合理使用”等。

建立房屋养老金制度破解专项资金“使用难”

　　“试点探索房屋体检、房屋保险、房屋养老金制度，构建全生命周期房屋安全管理制度”，一经提出，即引发热议，当中，人们特别关注房屋养老金制度如何建立？这项制度与住宅专项维修资金有何区别？

　　住建部相关局司负责人指出，房屋养老金制度，主要由个人账户和公共账户两个部分组成。其中，个人账户即现行的住宅专项维修资金，将按现行规定继续执行管理和使用；公共账户，按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。这是我国进入城市更新时期，坚持人民至上，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一。

　　三项制度的探索建立，是以系统化思维构建全周期房屋安全管理制度，破解现行因住宅专项维修资金使用困难、房屋检测和安全管理维护不力出现的各种问题。当中，房屋养老金制度建设的重点，在于如何将公共账户建起来。

　　对此，不少专家指出，由于通过土地出让金、土地增值税、公积金增值收益、财政补贴等渠道，能够归集到的资金仍然有限。建立房屋养老金公共账户，必然要求更加重视发挥市场的力量，必须要求进一步拓宽资金归集渠道。例如，在建设新小区或改造老旧小区的过程中，要充分挖掘社区公共空间的可经营性，通过开发商业运营，创造可持续的现金流；对小区的停车位、小区广告投放等公共设施收益进行归集使用；与金融机构加强合作，开发更多配套金融产品等。

　　据了解，天津市滨海新区住建委已在6月率先公布《房屋养老金管理办法（征求意见稿）》，拟对房屋养老金的公共账户和个人账户实行分类管理。其中，公共账户资金遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，主要在土地出让底价的基础上，按每平方米25元标准增加土地收益筹集；公共账户主要用于房屋体检、房屋保险。征求意见稿还提出，要引导无专项维修资金的房屋业主补建个人账户；在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算用于兜底；财政局负责房屋养老金公共账户资金的核拨及充盈……

　　对于个人账户，也要进一步健全完善住宅专项维修资金的可持续运行和保值增值长效机制。当前，我国住宅专项维修资金平均年收益率仅为2%，各地维修资金增值方式主要靠存款利息等，增值手段有限。

　　近年来，已经有城市探索将小区停车费、广告费等公共收益用于补充住宅专项维修资金，也有城市开始探索用专项维修资金购买电梯保险，让影响居民生活安全和便利性最直接的电梯设施，能够更加顺利地进行维修和更换。深圳市的住宅（物业）专项维修资金的收取方式，使其具有较好的可持续性。深圳市以首期维修金、日常维修金两种方式收取专项维修资金，当中的日常维修金，由业主自入住之日起，按政府确定的缴纳标准在每月缴纳物业管理费时一并缴纳，并由业主大会或者物业服务企业按月存入维修资金专户，以此实现对专项维修资金的及时补充。深圳市同时规定，当资金专户的余额低于首期维修金40%时，由市管理机构发出续筹预警提示，群众可以在线上随时查询个人资金账户余额、使用情况等。

广州试点房屋安全保险制度

　　去年12月，广州市启动了城镇房屋安全保险制度试点工作，成为全国首批上报方案并获批的5个城市之一。

　　广州市住建局印发的《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》（下称《方案》）提出，针对不同状态、不同类型城镇房屋，系统性设计房屋安全保险制度，建立覆盖房屋建筑建设、使用全生命周期的保险制度；加强房屋建设和使用全生命周期的质量风险、安全隐患管控，消除风险隐患，预防主体结构及其附属设施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墙、外墙脱落事故，保障人民群众生命财产安全。

　　根据该《方案》，鼓励房屋使用安全责任人自行为房屋投保；鼓励经济联合社为村集体物业及村民房屋投保；鼓励小区业主委员会、物业管理委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险；鼓励建筑玻璃幕墙相关维护责任主体投保建筑玻璃幕墙的相关商业保险。保险费率根据本地区房屋类型、建成年代、质量状况、风险管理内容等具体确定，包括开展房屋风险评估和监测服务的费用。目前，广州已有一些医院、学校等公共建筑的使用单位投保房屋保险，民用建筑尤其是存量物业的投保意愿还需要进一步提高。

　　同时，广州市针对专项维修资金使用难的问题，在2022年修订《广州市物业专项维修资金管理办法》，改变了此前动用资金需要“双2/3”业主同意的要求，允许在小区出现共有部位的电梯故障、消防设施故障、屋面和外墙渗漏（需房屋安全鉴定机构出具证明）、供水管破裂等紧急情况时，可直接根据业主大会或业委会事先约定的使用方案，由业委会或者物业公司按照法定程序申请使用资金并对维修方案进行公示，不需要“双2/3”业主同意。但对于非紧急情况下的小区共有部位的维修，仍需要“双2/3”业主同意。

　　在其他城市，杭州、宁波、嘉兴、成都、无锡等地也在电梯维修、建筑外墙防护、老旧房屋改造等领域开展房屋保险试点，探索以政府购买服务、引入商业保险等方式构建多方参与的房屋保险机制。

　　在政策引导之下，保险机构也可以发挥更大的作用。据统计，全国家庭财产保险投保率目前不到10%，保费收入占全部财产保险的份额不足1%。保险机构可开发更多满足业主多样化需求的房屋保险产品，积极参与，由政府部门与保险机构、相关企业以及业主携手，共同构筑完善房屋安全保险制度。

（作者：钟玲玉、肖慧，《广东省情内参》编辑）