今年3月，被鉴定为“整栋D级危房”的广州市花都区集群街2号楼拆除重建工程正式开工，近半年之后，集群街2号楼重建的新楼在9月正式封顶！

　　据了解，集群街2号楼拆旧重建，系由业主们按每户居民每平方米4600元的价格，自筹约800万元资金，在广州市以及花都区住建局、区城市更新项目服务中心、所在街道规划建设办等相关部门的指导和大力支持下，委托建设单位设计施工，成为了全省第一个由居民自筹经费进行危旧楼房拆旧重建的成功案例。

　　住建部在2019年公布的数据显示：我国老旧小区数量高达17万个，涉及上亿名居民。城市不断发展，房屋正在老去，危房旧房修缮加固或拆旧重建，成为城市更新、高质量发展的一个重点内容。

　　过去，城市更新主要通过征地拆迁、改造城中村等方式推进，基本都是由房地产企业主导按“征收—补偿—开发”流程推进。随着房地产业进入调整期，以往的拆旧重建方式各项成本越来越高，已难以继续。

　　近年来，全国多地开始探索危房旧房拆旧重建的新路子：广州市已经出现全省首个由居民自筹资金、原地拆建的项目；浙江省在今年4月出台全国首个推进城镇“老破小”房屋自主更新的省级政策《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，探索以“政府引导、业主主体”为原则，由小区业主自愿更新，自主负责房屋“换新”方案的设计和建设，资金主要由业主自筹。同时，仅今年上半年，全国就有上海、深圳、南京、武汉、郑州、佛山等超过70个城市出台关于住宅房屋“以旧换新”的政策，提出由政府联手企业，面向居民“收旧房换新房”的政策，广州市也陆续有楼盘参与相关行动。

房屋“换新”的两种模式

　　目前，各地房屋“换新”模式，基本可以总结为以下两种。

　　一是政府引导、业主自主自愿更新，自筹资金推动“自拆自建”。以广州市花都区集群街2号楼为例，去年9月，广州北站东侧老旧小区改造项目正式启动，集群街2号楼在项目改造范围内，对该楼栋可以选择进行微改造或加固，但这栋建于20世纪70年代的旧楼已年久失修，安全隐患众多。业主们经商量后认为，与其改造加固，不如推倒重来，原地拆旧重建新楼，这样一来，业主们不用离开已有感情的旧社区，也能够彻底摆脱危房困扰，使房屋获得新生。为推动此项目，花都区新华街规划建设办等相关部门工作人员先后近50次上门了解居民意愿、协调沟通，召开了9次居民业主大会。项目从整体改造意愿、改造方向谋划、每一个户型的设计乃至每户居民的出资构成、共管账户管理等，全流程各环节都深入征求了群众的基础意见。花都区还出台了危旧房屋拆除重建试点方案，支持多产权业主共同承担改造成本，鼓励权属人自行委托区属国企作为实施主体，开展拆除重建工作，支持以“一户一策”的精细设计方式改善群众的居住环境。政府相关部门则配合推动简化用地手续办理流程、落实多部门联合并联审批、提供财政激励、对困难家庭予以“换新”补助等，以多种方式助力项目快速推进。

　　二是政府搭台，联手企业，推动房屋“以旧换新”。全国数十个推动房屋“以旧换新”活动的城市，主要有几种模式：提前锁定新房房源并优先出售旧房，实行“代售购新”；由城市提供财政补贴，鼓励房企收购旧房并售卖新房、国企收购用作保障房、政府收购用作安置房等；由城市给予购房者专属优惠、定向取消“限售”等。例如，肇庆市以“旧转保”的方式，使居民无需卖房就可以“换新”：由存量房屋持有人通过“旧转保”的形式，将旧房交给政府统租或用作保障房，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，可将这些资金全部用于购买新的商品房。在此过程中，政府相关部门通过牵线房屋供需双方对接、简化手续流程、提供一站式房屋买卖服务等方式，促进房屋“以旧换新”交易加速达成。

推动房屋“换新”的困难和挑战

　　从各地探索房屋“换新”的经验来看，推动房屋“拆旧换新”或“以旧换新”，各有一些困难和挑战。

　　由业主自拆自建方面，需要解决三大问题：一是要让小区业主和居民达成“拆旧换新”的共识，这需要地方政府相关部门与街道办等各方面提前介入，积极推动，提供扶持和指引。二是筹集“自拆自建”更新老旧房屋的资金有难度。因为以往旧区拆建或城中村改造，一般由地产商负责，地产商给付赔偿拆迁费用、政府各项税费、建设费用之后，还能因为新建小区容积率提高、房屋面积扩大、售价提高等取得利润回报，而老旧小区房屋原地拆建，要求户数基本一致，容积率也不允许变动太大，所有成本费用由业主承担，资金筹集难度较大。三是房屋建设规划以及设计等工作，专业性较强，相关审批手续较多流程较长，业主难以自行完成，大部分业主不具备这方面的专业能力。

　　而推动房屋“以旧换新”，则需要房地产企业配合，并要克服新房“去化”、旧房回收优惠等困难，不同地区实施起来，效果不一。例如，外省某市推出的房屋“换新购”活动，虽有不少企业参加，但因新房房源是项目“尾盘”或是非热点区域的项目，“去化”情况不佳，购买者的购买热情不高，导致房屋“以旧换新”促进新房“去化”的效果不明显。

促进房屋“换新”值得探索尝试

　　老旧房屋无论是拆建还是换新，都是促进城市更新、延长房屋寿命和保障群众资产价值的重要需求。面对业主“自拆自建”，或由政府联手房企推动“以旧换新”，或是其他新的模式，建议政府相关部门加强研判，及时反应，根据需求及时出台相关政策，为危旧房屋修缮、老旧小区改造等提供政策保障。例如，花都区及时出台危旧房屋拆除重建试点方案，为业主“自筹资自拆自建”项目提供政策保障；6月底，广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局印发《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，对全市行政区域范围内国有土地上的危旧房改造进行规范，内容包括改造或重建的方式、对象、资金来源、改造主体、基本要求等；浙江省为鼓励城镇“老破小”社区自拆自建，也研究出台了省级政策。

　　在解决资金问题方面，建议加强金融支持。政府与社区联手企业，以“政府出一点、企业出一点、业主出一点”等方式，加大资金支持，并考虑为房屋“换新”资金有困难的家庭提供财政补助等。据了解，厦门市已展开相关探索，对于居民有改造意愿但暂时缺乏资金的，由政府给予套内增容10%（增容不增户）的激励，支持业主和公司建立债权关系，把增容面积产权抵押给公司，以获得改造费用。

　　在提供专业服务方面，需要引入建筑设计方面的专业力量，协助居民推进危旧房屋加固更新工作，政府相关部门在业主居民动员、项目筹备、流程审批等方面应提供更多的专业支持和指导，街道办和社区等要积极协助推动各方的沟通协作。

　　此外，建议多措并举加快旧房“活化”、新房“去化”。可以借鉴江苏省以及我省肇庆市等地的经验，收购的“旧房”可以作为人才公寓、征迁安置房、公租房等，活化利用房源。由政府搭建信息平台，让买卖双方、中介机构等在平台上交易，确保信息真实性、价格透明度等，一方面有利于降低交易成本，另一方面有利于政府加强监管。

（作者：钟玲玉，《广东省情内参》编辑）