近年来，城市小区物业公司主动从在管楼盘撤场的案例数量快速上升。

　　专注于房地产领域数据分析的机构中指研究院报告显示，2024—2025年，全国50强物业公司从在管项目主动撤场的比例同比增长37%，其中，住宅项目占八成以上。仅2025年前三季度，全国公开的物业公司撤场案例120起，同比翻番。另一机构克而瑞数据显示，2025年，物业公司撤场项目达173个，其中，64.7%属于物业公司“主动撤出”或“到期不续”。

　　物业公司主动撤场，其背后折射出物业服务行业必须从粗放式扩张走向精细化运营管理。据企查查数据，广东有超过57.5万家物业管理相关企业，数量全国第一，如何以物业管理的高质量、规范化经营发展，满足居民日益增长的对美好居住环境的需求，是需要深思的问题。

多主体博弈矛盾导致物业主动撤场增加

　　调研发现，不同小区的物业公司在撤场前，往往都会面对复杂的居民、社区、开发商乃至村委会等多主体博弈，在多种问题交织之下，居民会以拒缴物业费表达不满，最终导致物业费收缴率过低、物业公司入不敷出，只能主动“止损”撤离小区。

　　例如，一些物业小区的业主因为不满开发商交房质量不佳，以及公共设施配套未能完工等原因，拒缴物业费来施压开发商改善；部分物业小区的居民因为对物业管理的服务质量不满意，或认为公共费用收支不透明，而拒缴物业费。居民回应不满意物管服务质量而拒缴物业费的原因之中，小区保洁服务不到位、电梯维保频次不足、安保巡逻缺位等问题，是较多被提及的。

　　而部分受访物业公司的负责人表示，业主缴费率长期偏低，会导致物业公司没有足够的经费去维持物业管理的服务质量，使“服务差—拒缴费—缺资金—服务更差”形成了恶性循环。同时，部分小区如一些回迁安置小区，因村民在拆迁之前从不需要缴物业费，在市场化运作的物业公司接手小区管理后，对于“花钱买服务”有质疑也不习惯缴费。

　　从2024年至今，广州、深圳、佛山、东莞等城市均出现物业公司撤场案例。在原物业公司撤场后，即使由街道办和社区紧急协调临时物业服务，仍难以避免出现管理“真空”。实地走访多个物业公司已撤场小区可发现，在物业撤场后，首先出现的是环境卫生状况恶化，部分设施停摆找不到人处理。小区没有了专职安保人员，公共安全风险也随之增加。例如，小区外来人员与车辆可随意出入，电瓶车电池被盗的案件时有发生，增加安全风险等。

　　面对这种情况，居民往往不断通过12345热线、信访等渠道反映。而相关小区所属街道办和居委会工作人员表示，协调临时代管公司、引导组织业主大会选择新物业公司以及处理居民投诉等事情，令他们疲于应对。

促进物业行业转型、提升社区自治能力方为破题之道

　　事实上，全国范围内，近年来物业公司主动撤场后引发的小区“失管”真空以及社区治理风险，已引发多方关注。有资深物业公司负责人指出，物业行业以往追求“规模为王”，重利润指标，容易忽视服务团队专业培训与服务能力迭代。但现实证明，只有实实在在以业主满意度、服务履约度、质价相符为核心考核，行业才能真正走得远。

　　今年全国两会期间，有人大代表建议“物业管理”应改为“物业服务”，住建部门已明确回应，将推动行业定位从“管理”向“服务”转变。两字之差，显示整个行业需要以“服务”为核心，走向高质量发展。

　　物业撤场形成的短期治理“真空”，需要以推动行业与居民走向双向规范、实现社区多元主体共治作为长效“解题方案”。

　　综合业界人士、小区居民以及社区工作人员的意见，在物业行业层面，需要加强规范经营，严守契约标准，实现“质价相符、服务到位”，包括严格对照收费等级配齐岗位人员，健全日常保洁、安保巡查、设施维保、问题报修闭环机制，把合同约定的服务内容逐项落地。包括要常态化公开物业费收支明细，以及小区广告、车位租赁等公共收益台账，以公开透明的财务信息披露接受业主居民监督，获取业主居民的信任。

　　在物业行业内部，应形成合理的基础服务标准，建立可量化、可考核的付费服务清单，保障基础服务运营质量。同时，可积极开展以社区养老、托育、家政等多元化服务开拓增长点的有益探索，丰富物业服务供给。

　　在监管层面，相关部门以及基层街道、社区居委等，要压实监管责任，既要对物业公司建立常规服务考评和退出机制，对存在不良服务行为的物业企业进行督促整改，倒逼行业规范运营，也要引导业主理性维权、依规缴费，并对长期恶意拖欠费用的行为，依法依规进行规范处置。

　　此外，我省各地可以借鉴成功经验提升社区自治能力。以温州鹿城区为例，该区从2022年起，以党建引领基层治理省级综合试点为契机，将小区物业管理与业委会建设纳入“一把手工程”，区委书记领衔挂帅，搭建五级联动体系，共32家职能部门协同参与，街镇、村社全员共同攻坚，通过实施“三方议事堂”机制，让社区、业委会、物业服务企业每月一议，合理化解急难问题；通过推行“三审两公开一备案”“业财代理”“业标街管”等制度，让小区要事在阳光下运行；通过创新推出“连片承包”“物业拼单”模式，让225个无物业老旧小区用上了专业物业服务；通过建立物业星级评定和“红黑榜”制度，倒逼物业企业服务提质……经过3年努力，该区822个住宅小区已实现党组织、业委会、物业服务动态全覆盖，76个小区实现业委会从无到有的突破。

　　（作者：钟玲玉，广东省省情调查研究中心省情参考与综合版部编辑）