广州拟规定小区公共场所经营收益全归业主
2012-11-20 来源：新快报
●反馈意见途径
为提高立法的科学性和合理性，根据《广州市规章制定公众参与办法》规定，现就《广州市物业管理办法（征求意见稿）》公开征求公众意见。公众可对初步拟定的规定提出意见并说明理由。
公众的意见或建议请于2012年12月20日前向市法制办反映或提交。具体途径如下：
1.在微博“广州政府法制”提交；2.登录市法制办网站的“法规规章草案意见征集平台”（http://www.gzlo.gov.cn/xzlf/lfzqyj.jsp）提交；3.邮寄至广州市府前路1号4号楼广州市人民政府法制办公室法规处（邮政编码：510032）；4.传真：83123286；5.电子邮箱：gzlfgc@126.com。社会公众提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。
焦点问题
如何防止物管擅改小区共用绿地经营？办法明确——
买房合同需明示业主共有部分
新快报讯铲掉小区绿化带，建起车位向外出租？如何防止物管类似擅自作主行为？
为解决部分开发商或者物业服务企业擅自将属于业主共有的绿地、活动场所等物业共用部位、共用设施设备改作其他用途或者用于经营，侵害小区内业主权益的问题。
办法明确业主共有部分物业的信息，规定新建物业出售时，建设单位应当在商品房买卖合同中明示属于业主的共有部分，包括：属于业主共有的道路、绿地、公共场所、共用部位及共用设施设备等的位置、面积等信息，避免在物业出售后发生业主共有物业使用收益方面的纠纷。
办法规定物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。房地产登记簿中应当对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，业主有权查询。同时规定公共服务设施属于建设单位所有的，建设单位应当缴纳物业服务费用，并优先满足业主需要。
规定利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。
利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。
新规解读
关键词1 设立业委会
一个小区或可设多个业委会
办法规定，业主委员会设立根据业主自愿原则设立。物业管理区域内，符合下列条件之一，业主可以向街道、镇政府提出成立业主大会的书面要求：（一）20%以上业主联名的；（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上，且有10名以上业主联名的。
业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。在同一建设用地规划许可证确定的红线图范围内，其物业共用设施设备能够分割、独立使用的，经征求物业所在地相关业主意见后，可以划定或者确定为不同的物业管理区域。也即，若一个大型小区在规划报建时按多个用地报建，符合上述相关条件的，可依据规划许可证对应的红线范围内成立多个业主委员会。
关键词2 筹备业委会
业主代表人数至少占筹备组六成
俗话说“万事开头难”。针对现有业委会成立难，办法提出构建“市、区、街”三级物业管理工作体系，并建立了筹备组会议制度，由政府人员担任筹备组组长，牵头开展业委会筹建工作。
办法规定，符合成立业主大会条件的，镇街政府应在收到业主申请30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。
筹备组成员人数应为7至15人单数，且业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的60%。这比国家要求的“业主代表占筹备组成员半数以上”要高。
为解决现实中筹备组专业知识不够的问题，办法还借鉴北京做法，鼓励筹备组委托具有专业知识和服务能力的社会组织开展筹备工作。“广州已经有这样的社会组织了。”市国土房管局相关负责人透露。
此外，办法还规定，要求建设单位在办理房屋初始登记前，提供成立业主大会所需相关资料，为成立业主大会提前做好相应准备。据悉，根据广东省现行规定，只是要求建设单位和物业服务企业向筹备组提供相关资料，但目前存在部分建设单位和物业服务企业不按照规定向筹备组提供资料的情况，影响甚至拖延业主大会的成立。
市法制办相关负责人表示，此举将资料准备作为开发商办产权登记的前置条件，可有效避免上述情况的发生。
关键词3 业主表决
建电子投票系统方便业主表决
目前很多小区物业管理中，如物管解、续聘及动用物业维修基金等事务，都需要业主签名表决，但很多业主反映平常工作忙，很难有时间去专门开会。针对这一难题，办法借鉴深圳、北京做法，提出要建立广州市业主决策电子投票系统。
据了解，该系统由市国土房管局负责建设管理。系统建成后，业主可以通过网络、手机短信等现代科技手段，对业主共有和共同管理事项投票表决，从而解决召开业主大会难、表决难、表决结果公正和公开难的问题。
“目前主要是立法先行，先把思路定下来我们再做系统。”市国土房管局物业处相关负责人昨日表示，办法出来后还要制定电子投票具体操作细则，以保障表决结果的公正性。
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为提高立法的科学性和合理性，根据《广州市规章制定公众参与办法》规定，现就《广州市物业管理办法（征求意见稿）》公开征求公众意见。公众可对初步拟定的规定提出意见并说明理由。
公众的意见或建议请于2012年12月20日前向市法制办反映或提交。具体途径如下：
1.在微博“广州政府法制”提交；2.登录市法制办网站的“法规规章草案意见征集平台”（http://www.gzlo.gov.cn/xzlf/lfzqyj.jsp）提交；3.邮寄至广州市府前路1号4号楼广州市人民政府法制办公室法规处（邮政编码：510032）；4.传真：83123286；5.电子邮箱：gzlfgc@126.com。社会公众提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。
焦点问题
如何防止物管擅改小区共用绿地经营？办法明确——
买房合同需明示业主共有部分
新快报讯铲掉小区绿化带，建起车位向外出租？如何防止物管类似擅自作主行为？
为解决部分开发商或者物业服务企业擅自将属于业主共有的绿地、活动场所等物业共用部位、共用设施设备改作其他用途或者用于经营，侵害小区内业主权益的问题。
办法明确业主共有部分物业的信息，规定新建物业出售时，建设单位应当在商品房买卖合同中明示属于业主的共有部分，包括：属于业主共有的道路、绿地、公共场所、共用部位及共用设施设备等的位置、面积等信息，避免在物业出售后发生业主共有物业使用收益方面的纠纷。
办法规定物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。房地产登记簿中应当对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，业主有权查询。同时规定公共服务设施属于建设单位所有的，建设单位应当缴纳物业服务费用，并优先满足业主需要。
规定利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。
利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。
新规解读
关键词1 设立业委会
一个小区或可设多个业委会
办法规定，业主委员会设立根据业主自愿原则设立。物业管理区域内，符合下列条件之一，业主可以向街道、镇政府提出成立业主大会的书面要求：（一）20%以上业主联名的；（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上，且有10名以上业主联名的。
业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。在同一建设用地规划许可证确定的红线图范围内，其物业共用设施设备能够分割、独立使用的，经征求物业所在地相关业主意见后，可以划定或者确定为不同的物业管理区域。也即，若一个大型小区在规划报建时按多个用地报建，符合上述相关条件的，可依据规划许可证对应的红线范围内成立多个业主委员会。
关键词2 筹备业委会
业主代表人数至少占筹备组六成
俗话说“万事开头难”。针对现有业委会成立难，办法提出构建“市、区、街”三级物业管理工作体系，并建立了筹备组会议制度，由政府人员担任筹备组组长，牵头开展业委会筹建工作。
办法规定，符合成立业主大会条件的，镇街政府应在收到业主申请30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。
筹备组成员人数应为7至15人单数，且业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的60%。这比国家要求的“业主代表占筹备组成员半数以上”要高。
为解决现实中筹备组专业知识不够的问题，办法还借鉴北京做法，鼓励筹备组委托具有专业知识和服务能力的社会组织开展筹备工作。“广州已经有这样的社会组织了。”市国土房管局相关负责人透露。
此外，办法还规定，要求建设单位在办理房屋初始登记前，提供成立业主大会所需相关资料，为成立业主大会提前做好相应准备。据悉，根据广东省现行规定，只是要求建设单位和物业服务企业向筹备组提供相关资料，但目前存在部分建设单位和物业服务企业不按照规定向筹备组提供资料的情况，影响甚至拖延业主大会的成立。
市法制办相关负责人表示，此举将资料准备作为开发商办产权登记的前置条件，可有效避免上述情况的发生。
关键词3 业主表决
建电子投票系统方便业主表决
目前很多小区物业管理中，如物管解、续聘及动用物业维修基金等事务，都需要业主签名表决，但很多业主反映平常工作忙，很难有时间去专门开会。针对这一难题，办法借鉴深圳、北京做法，提出要建立广州市业主决策电子投票系统。
据了解，该系统由市国土房管局负责建设管理。系统建成后，业主可以通过网络、手机短信等现代科技手段，对业主共有和共同管理事项投票表决，从而解决召开业主大会难、表决难、表决结果公正和公开难的问题。
“目前主要是立法先行，先把思路定下来我们再做系统。”市国土房管局物业处相关负责人昨日表示，办法出来后还要制定电子投票具体操作细则，以保障表决结果的公正性。
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