广州拟规定小区公共场所经营收益全归业主
2012-11-20 来源：新快报
关键词4 业委会监管
设业主监事会监管业委会
办法规定，“筹集和使用物业专项维修资金”、“在符合规划的条件下，改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；而像“选聘和解聘物业服务企业”、“制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”，则需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会成立后，谁来监管业委会？对此，办法提出，可设立业主监事会制度，由业主监事会代表全体业主监督业主委员会的工作。
业主监事会和业委会一样，每届任期不超过五年，可连选连任。业主监事会的监事人数不少于3人，可列席业委会会议。业主监事会主要负责：检查业主委员会财务状况；监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员提出罢免建议；发现有重大事故或者紧急事件情况，需要召开业主大会临时会议时，可以要求业主委员会及时召开业主大会临时会议；发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作。
关键词5 物业招标
新建小区前期物业须公开招标
对于新建小区的物业招标，目前国家规定，既可公开招投标，也可邀标。现实中一些开发商往往倾向于将新开发项目直接“送给”自己相熟甚至旗下的物业公司，为日后开发商和物业互相“踢皮球”埋下伏笔。
对此，办法严格规定：开发商领取《商品房预售许可证》前，就必须以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。
招标方式上，办法还规定：必须在广州市建设工程交易中心的交易平台上进行，同时招标公告也须经相关部门备案审核。违反上述规定的，将由物业所在地的房管部门责令整改；逾期不改的将予以通报批评，并在企业诚信档案中记录其违规行为。
关键词6 物业收费
前期物业收费超限价要单独报批
办法还采用“政府指导价”和“酬金制”对前期物业收费予以规范。新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。新建住宅物业（不含别墅）前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。
办法的另一个亮点是施行“酬金制”。“本办法施行之日起发布招标公告的新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行酬金制”。据了解，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
国家规定，实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当每年公布一次物管费收支情况。但该办法要求“每季度公布一次”：实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
据了解，目前广州物管收费主要分包干制和酬金制两种，其中前者占主导。
关键词7 物管退出
合同终止原物管须15日内退出
在物管退出及进驻方面，办法规定，原物业服务企业退出，应当与业主、业主大会办理移交手续；新聘物业服务企业进驻，应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续。物业服务合同期限届满三个月前，业主大会和业主委员会应当选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。
物业服务企业不符合物业服务合同约定的解除条件提前终止物业服务合同的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
此前，一些小区出现过原物业服务企业退出，业主、业主大会未及时选聘新物业服务企业，小区面临无人服务的问题。对此办法规定，物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任。
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设业主监事会监管业委会
办法规定，“筹集和使用物业专项维修资金”、“在符合规划的条件下，改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；而像“选聘和解聘物业服务企业”、“制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”，则需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会成立后，谁来监管业委会？对此，办法提出，可设立业主监事会制度，由业主监事会代表全体业主监督业主委员会的工作。
业主监事会和业委会一样，每届任期不超过五年，可连选连任。业主监事会的监事人数不少于3人，可列席业委会会议。业主监事会主要负责：检查业主委员会财务状况；监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员提出罢免建议；发现有重大事故或者紧急事件情况，需要召开业主大会临时会议时，可以要求业主委员会及时召开业主大会临时会议；发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作。
关键词5 物业招标
新建小区前期物业须公开招标
对于新建小区的物业招标，目前国家规定，既可公开招投标，也可邀标。现实中一些开发商往往倾向于将新开发项目直接“送给”自己相熟甚至旗下的物业公司，为日后开发商和物业互相“踢皮球”埋下伏笔。
对此，办法严格规定：开发商领取《商品房预售许可证》前，就必须以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。
招标方式上，办法还规定：必须在广州市建设工程交易中心的交易平台上进行，同时招标公告也须经相关部门备案审核。违反上述规定的，将由物业所在地的房管部门责令整改；逾期不改的将予以通报批评，并在企业诚信档案中记录其违规行为。
关键词6 物业收费
前期物业收费超限价要单独报批
办法还采用“政府指导价”和“酬金制”对前期物业收费予以规范。新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。新建住宅物业（不含别墅）前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。
办法的另一个亮点是施行“酬金制”。“本办法施行之日起发布招标公告的新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行酬金制”。据了解，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
国家规定，实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当每年公布一次物管费收支情况。但该办法要求“每季度公布一次”：实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
据了解，目前广州物管收费主要分包干制和酬金制两种，其中前者占主导。
关键词7 物管退出
合同终止原物管须15日内退出
在物管退出及进驻方面，办法规定，原物业服务企业退出，应当与业主、业主大会办理移交手续；新聘物业服务企业进驻，应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续。物业服务合同期限届满三个月前，业主大会和业主委员会应当选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。
物业服务企业不符合物业服务合同约定的解除条件提前终止物业服务合同的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
此前，一些小区出现过原物业服务企业退出，业主、业主大会未及时选聘新物业服务企业，小区面临无人服务的问题。对此办法规定，物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任。
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